La gestión de una comunidad de propietarios presenta numerosos desafíos, y la morosidad es, sin duda, uno de los más perjudiciales. En Francisco Rodríguez, S.L., asesoría en Ribeira, entendemos que las cuotas impagadas comprometen la capacidad de la comunidad para afrontar gastos comunes y realizar obras necesarias. Afortunadamente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) pone a disposición de las comunidades varias herramientas legales eficaces para reclamar y cobrar estas deudas.
El acuerdo de la Junta y la certificación de la deuda
El primer paso es la acreditación formal de la deuda. Para ello, la comunidad debe convocar una Junta de Propietarios donde se apruebe la liquidación de la deuda contraída por el propietario moroso. Es crucial que:
Una vez aprobado, el secretario-administrador deberá emitir un certificado del acuerdo, firmado por él y el presidente de la comunidad, que recoja la deuda pendiente. Este documento es la pieza fundamental que le permitirá iniciar cualquier acción judicial posterior.
Reclamación extrajudicial: el paso previo
Antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable realizar una reclamación extrajudicial formal. Esta debe hacerse mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En ella, usted deberá notificar al deudor el importe, concederle un plazo razonable para el pago (por ejemplo, 10 o 15 días) y advertirle de las acciones legales que se tomarán en caso de impago.
La vía judicial: el procedimiento monitorio
Si la reclamación extrajudicial no surte efecto, el camino legal más rápido y habitual es el procedimiento monitorio, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
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Presentación de la solicitud. La comunidad presenta ante el Juzgado de Primera Instancia una petición de monitorio, adjuntando la certificación de la deuda y la documentación.
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Requerimiento de pago. El juzgado requerirá al deudor para que pague en el plazo de veinte días hábiles o que presente una oposición.
El embargo preventivo y el piso del moroso
La LPH otorga a las comunidades una garantía especial de cobro que es vital para combatir la morosidad:
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Afección real del inmueble. El piso o local del deudor responde por las cantidades adeudadas a la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Esto significa que, si el deudor vende la vivienda, esta queda afecta al pago de la deuda, y la comunidad tiene prioridad sobre otros acreedores (excepto algunos créditos hipotecarios o de la administración pública).
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Embargo preventivo. Una vez iniciado el proceso judicial y cumpliendo ciertos requisitos, la comunidad puede solicitar al juez un embargo preventivo de los bienes del deudor, incluyendo la propia vivienda, asegurando así el cobro de la deuda en caso de que el deudor no pague o se oponga sin éxito.
Expertos en administración de comunidades en Ribeira
En Francisco Rodríguez, S.L. somos expertos en administración de comunidades en Ribeira y estamos plenamente familiarizados con los procedimientos legales para la gestión de la morosidad. Contáctenos para más información.